¿Cómo iniciar una demanda para cobrar cuotas de mantenimiento?

Lidiar con la morosidad en un edificio o condominio es un dolor de cabeza recurrente para muchas juntas de propietarios. Cuando los recordatorios amables y las vías de diálogo ya no funcionan, resulta necesario recurrir a la vía judicial para exigir el pago, por ejemplo, de las cuotas de mantenimiento.

Sin embargo, es preciso presentar una demanda con el debido respaldo documental, de lo contrario, puede hacer que el proceso termine archivado o fácilmente contradicho por el deudor.

Para entender cómo preparar un caso sólido, Robert Saldívar, abogado especialista en derecho inmobiliario, brinda algunas pautas sobre los documentos indispensables antes de iniciar un proceso judicial para cobrar cuotas de mantenimiento.

La base probatoria: ¿Cómo iniciar una demanda para cobrar cuotas de mantenimiento? 

En el marco del derecho inmobiliario peruano, el instrumento principal para cobrar deudas de mantenimiento es el Proceso Único de Ejecución, regulado en el Código Procesal Civil.

De acuerdo a Saldívar, antes de acudir ante un juez es crucial armar un expediente que pruebe que la deuda es cierta y liquidable:

“Una de las cosas que les pido siempre a los clientes es que antes de demandar deben de contar con ciertos documentos que demuestren que esa deuda es cierta, expresa y que se puede liquidar. Caso contrario puede ser fácilmente contradecida en el proceso", precisa el especialista en este video.

El abogado explica que el pilar de toda la estructura contable de un edificio radica en sus documentos de gestión:

"Recuerden que una junta de propietarios tiene que tener su presupuesto anual que contemple las cuotas ordinarias como extraordinarias. Eso es la base. Luego de esto tienen que tener las actas de asamblea donde se determinan las cuotas extraordinarias, el régimen de multas y sanciones, por ejemplo", agrega.

Requisitos esenciales para la junta de propietarios

Para que la demanda judicial prospere sin inconvenientes, Saldívar resume los puntos claves con la que toda directiva debe contar previamente antes de asistir a la vía legal: 

• Inscripción en SUNARP: La directiva o el presidente de la junta de propietarios debe estar debidamente registrado ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) para legalizar su representación procesal.
• Presupuesto Anual: Documento aprobado que sustenta el cálculo de los aportes de los inmuebles.
• Actas de Asamblea: Actas donde se aprobaron las cuotas extraordinarias y el régimen de sanciones o multas.
• Recibos de mantenimiento: Es un título ejecutivo y debe de contar con ciertos detalles para su formalidad.
   

¿Qué deben incluir los recibos de mantenimiento?

Los recibos de mantenimiento tienen valor de título ejecutivo, por ende, actúan como el título valor en este tipo de juicio. Deben incluir detalladamente:

• Nombre del titular registral.
• Número de departamento o inmueble.
• Porcentaje correspondiente a la cuota común.
• Detalle de los conceptos cobrados.
   

¿Qué dice el marco legal peruano sobre el cobro ejecutivo?

Los recibos impagos por cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento constituyen títulos ejecutivos. Esto habilita la cobranza acelerada a través del Proceso Único de Ejecución (artículo 688 y siguientes del Código Procesal Civil).

Asimismo, conforme al artículo 157 del Texto Único Ordenado (TUO) de la Ley N.º 27157, para exigir el pago de mantenimiento mediante vía ejecutiva no es obligatorio realizar una conciliación previa, lo que agiliza el trámite para las juntas de propietarios legalmente constituidas.

Estos procesos se aplican cuando los propietarios acumulan un retraso de tres meses consecutivos en el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.

Recuerda que mantener las actas al día, registrar a los representantes en SUNARP y formalizar los recibos de pago no solo asegura la buena convivencia del edificio, sino que brinda las herramientas legales para proteger el patrimonio común frente a la morosidad.